Наразі в Україні ведеться будівництво чи планується старт реалізації апарт-готелів приблизно на 1000 номерів і апартаментів. Окрім того, що ці проєкти збільшать ринок і підвищать якість пропозиції, вони ще й розширять можливості для приватних інвесторів.
СТІЙКИЙ СЕГМЕНТ
З послабленням карантинних обмежень і відновленням роботи готельного ринку київська мережа апарт-готелів Senator Hotels and Apartments компанії DEOL Partners, а це три об’єкти сукупним фондом близько 110 номерів та апартаментів, продемонструвала досить високі як для нинішнього періоду показники заповнюваності – вище 60%. Для порівняння: завантаженість дизайн-готелю 11 Мirrors на 49 номерів цієї ж компанії становила менше 50%. Водночас показники заповнення на київському готельному ринку загалом варіювалися в межах 20-25%. «Попит на апарт-готелі мережі Senator Hotels and Apartments залишається тим самим – що до карантину, що після. На жаль, Senator Maidan, наша найтуристичніша локація, демонструє найбільше падіння заповнюваності, водночас завантаженість Senator Victory Square зростає. Тому в середньому показники заповнюваності апарт-готелів можна порівнювати з показниками 2019 року», – розповідає Марина Лео (Римаренко), партнер DEOL Partners, CEO дизайн-готелю 11 Mirrors і мережі Senator Hotels and Apartments.
А от Артур Лупашко, генеральний директор Ribas Hotels Group, що керує низкою готельних об’єктів у Одесі й Одеській області, спираючись на дані своєї компанії та інформацію від колег, зазначає, що попит на апарт-готелі підвищився вдвічі в туристичних локаціях на фоні зниження готельного ринку загалом, однак впав у регіонах, де більша частина гостей приїжджала з бізнес-цілями.
Як пояснюють гравці ринку, сильніші позиції таких об’єктів загалом обумовлені низкою характеристик цього формату.
У компанії DEOL Partners уточнили, що апарт-готелі «виграють» завдяки тому, що пропонують різні варіанти розміщення під різні цілі та впродовж різного періоду перебування: і коротко-, і середньо-, і довгострокового. Наприклад, апартаменти можна орендувати на день або кілька днів, на кілька місяців, на рік чи довше. Відповідно під конкретний термін формуються тарифи. За статистикою, при довгостроковому проживанні ціна на 20-30% нижча, ніж у готелі аналогічного класу.
Вищий попит обумовлений ще й тим, що проживання може бути не лише дешевше, а й зручніше порівняно з традиційним готелем, оскільки апартаменти обладнані кухнями та всією необхідною технікою, це забезпечує гостям більше комфорту та дає їм змогу самостійно готувати їжу. Це певний ступінь незалежності, адже постояльці, наприклад, не прив’язані до розкладу сніданків. І вони завжди мають вибір – або самим готувати, або відвідати ресторан чи кафетерій при апарт-готелі, або замовити страви до номера. До того ж гості отримують готельний сервіс, такий як регулярне прибирання, а нині ще й посилену дезінфекцію, цілодобову охорону, також можуть користуватися додатковими послугами, адже часто в проєктах апарт-готелів, окрім ресторанів і кафе, передбачені SPA-центри, спортзали тощо.
Крім того, як кажуть фахівці, апарт-готелі гнучкіші, їх простіше адаптувати під запити ринку, реалії сьогодення та майбутнього. «Наприклад, можна інтегрувати сучасну концепцію коворкінгу та трансформувати її під будь-яку потребу», – каже Марина Лео (Римаренко).
ОБСЯГ РИНКУ
«Формат апарт-готелів виник у США в 1970-х роках і давно набув популярності в країнах Європи. Але на українському ринку він з’явився порівняно нещодавно», – розповідає Марина Лео (Римаренко). За її словами, коли в 2005 році відкрився Senator City Center, з якого розпочалася мережа Senator Hotels and Apartments, він був першим професійним апарт-готелем у Києві та в усій країні.
Нині такі об’єкти представлені у великих ділових і туристичних містах, курортних зонах. Вони працюють у Києві, Львові, Одесі, Буковелі тощо. Наприклад, нині у столиці є чимало об’єктів, які позиціюються як апарт-готелі. Проте повноцінних проєктів одиниці – зазначають у DEOL Partners. «Можемо назвати Greguar Hotel & Apartments і Apartments CITYHOTEL. Є також окремі апартаменти при готелях основних міжнародних мереж», – уточнює Марина Лео (Римаренко). А в Одесі, наприклад, формат апарт-готелів працює у вигляді мініоб’єктів. Артур Лупашко розповідає, що вони створювалися через викуп квартир старого фонду та перебудовувалися в апарт-готелі. На ринку Львова такий формат нерухомості не новий, оскільки туризм є однією з ключових ланок економіки міста – стверджує Григорій Бойчук, маркетинг-директор проєкту БФК Kristal Plaza, керівний партнер GRIM Invest. Та все ж професійних апарт-готелів у цьому місті небагато. Є низка таких об’єктів і на Закарпатті. Це, наприклад, апарт-готель у Санаторному Комплексі «Деренівська Купіль» в селі Нижнє Солотвино й Apartel Shayan Eco Resort у курортному селищі Шаян.
Цікаво, що основну конкуренцію апарт-готелям створюють не традиційні готелі, а звичайні квартири. Особливо це відчувається нині, коли туристичний потік різко скоротився. Наприклад, у Києві. Нині місто відвідують переважно внутрішні мандрівники, а вони історично віддають перевагу дешевшому варіанту розміщення – розповідають у компанії DEOL Partners. «Тож нам доводиться прямо конкурувати з житловим фондом – 35-40 тисячами квартир, які здаються в оренду у відкритих джерелах», – пояснює Марина Лео (Римаренко).
ЛАСКАВО ПРОСИМО
Загалом апарт-готелі обирають переважно бізнес-туристи, які зупиняються самі чи з родиною, і відпочивальники, які подорожують із дітьми.
Наприклад, нині в мережі Senator Hotels and Apartments проживають ділові мандрівники, зокрема дипломати, топменеджери великих міжнародних корпорацій, співробітники глобальних неурядових організацій (NGO), а також бізнес-туристи з родинами. Як розповіли в компанії DEOL Partners, історично 92% лояльних гостей цієї мережі становили іноземці, які живуть зазвичай довгостроково і залишають апарт- готель через зміну робочих планів. Цікаво, що навіть у період карантину в умовах обмежених мандрівок, починаючи з червня і до жовтня, гостей з-за кордону в мережі було набагато більше (70%), ніж українських туристів (30%). «Зрозуміло, що через локдаун вихідних днів, постійну неясність щодо карантинних зон і загальну важку ситуацію у світі гості починають зменшувати терміни проживання і залишати Україну. Але ми маємо певну частку внутрішніх туристів і зараз фокусуємося на них», – розповіла Марина Лео (Римаренко).
Загалом же, як стверджує Артур Лупашко, цільова аудиторія формується індивідуально під кожен проєкт. Наприклад, наразі компанія будує апарт-готель в Одесі. Його цільова аудиторія кардинально змінюватиметься влітку порівняно з іншими сезонами. Так, із червня до серпня об’єкт працюватиме як готель для короткострокового проживання, наступні дев’ять місяців – як апартаменти для середньострокового проживання. В іншому проєкті, де Ribas Hotels Group виступає як франчайзер, а саме апарт-комплексі Polyana Residence у Закарпатській області, взагалі більше 10 портретів цільової аудиторії у зв’язку з широким спектром послуг, які будуть доступні для його гостей.
ЦІНА КОМФОРТУ
Ціноутворення в усіх апарт-готелях різне. Воно залежить від локації, сезону, класу об’єкта, тривалості проживання і, звісно, від акційних пропозицій. Наприклад, вартість проживання у мережі Senator Hotels and Apartments співвідносна з цінами 3-4-зіркових готелів у Києві. «Порівнюючи з 2019 роком, цінова політика наших апартаментів не зазнала значних змін, вона залишилася більш-менш на тому ж рівні», – уточнила Марина Лео (Римаренко).
Для прикладу: одна ніч для однієї особи в листопаді поточного року в київських Senator City Center коштувала від 73 євро (готельний номер) і від 155 євро (апартамент з однією спальнею), Senator Maidan – від 66 євро (готельний номер) і від 175 євро (апартамент з однією спальнею), Senator Victory Square – від 67 євро (готельний номер) і від 185 євро (апартамент з однією спальнею). Згідно з Booking.com у листопаді у столичному Apartments CITYHOTEL можна було зупинитися за 129 євро, в одеському Apart Hotel Ribas – за 15 євро, у львівському апарт-готелі Opera Passage – від 25 євро.
В апарт-готелі компанії Ribas Hotels Group, що наразі будується в Одесі, розраховують, що ціна становитиме 2000-2300 гривень на добу в літній сезон, коли об’єкт працюватиме на короткострокове перебування гостей; протягом решти дев’яти місяців він функціонуватиме як апартаменти для середньострокового проживання із середнім чеком 10 000 гривень намісяць.
ДАЛІ БУДЕ
Гравці готельного ринку не зупиняються на поточних проєктах і готові брати участь у нових апарт-готелях. Загалом щодо найкращих локацій для реалізації проєктів апарт-готелів, то, за словами фахівців, це міста й регіони з великою концентрацією туристів і бізнес-аудиторії: Львів, Одеса, Харків, Дніпро, Івано-Франківськ, курортні зони Західної та Південної України. У GERZ HOLDING, наприклад, вважають, що найперспективнішими для сегмента сервісних апартаментів є туристичні місцевості, зокрема ті, що задовольняють попит на відпочинок протягом усього року, а не лише у традиційні високі сезони. Саме тому ця група компаній реалізує апарт-готель на Закарпатті. «Особлива кліматична зона цього регіону в поєднанні зі статусом бальнеологічного курорту розкривають потенціал локації, що приваблює гостей з усієї України та країн ближнього зарубіжжя протягом усього року», – пояснює Артем Семенюк.
Нині фахівці називають три чинники, які сприятимуть розвитку ринку апарт-готелів в Україні. Перший – це зростання відпочинкового внутрішнього туризму. «Адже все більше й більше українців відкривають для себе власну країну як місце відпочинку», – зазначає Артем Семенюк. Другий чинник – внутрішня міграція трудового населення. І хоча в нашій країні вона ще мало виражена, ніж за кордоном, проте, як вважають у компанії DEOL Partners, таку тенденцію варто враховувати. Третій – це збільшення самої пропозиції. У Ribas Hotels Group упевнені, що поява апарт-готелів із розширеною інфраструктурою, залученням готельних дизайнерів і архітекторів, світових і національних операторів створить ще більший попит із боку гостей.
Текст: Тетяна Антонюк, Марина Паралюш
- Читайте статтю у повному обсязі в журналі Commercial Property №10(207) листопад 2020.
- Фото: DEOL Partners
- Візуалізація: GERZ HOLDING
